Cuándo amortizar

Cada vez que pagas una cuota el préstamo se recalcula. Por ello para amortizar capital no debes esperarte ni un solo día, en cuanto tengas dinero suficiente, amortiza. El mejor día para amortizar la hipoteca es ayer, no hay un día del mes concreto en función de cuando te cobran ni nada de eso. Cuanto antes lo hagas mejor, menos intereses pagarás desde ya.

Pero ojo a la hora de amortizar hay que tener en cuenta varias cosas:

– Si tienes el dinero en bolsa, en un depósito o un negocio que te renta más que la suma de euribor + diferencial déjalo invertido (salvo que quieras acabar con la hipoteca lo antes posible). Es mejor invertir el dinero que amortizarlo en la hipoteca, en el caso por ejemplo, de que tienes un depósito a un año al 6% contra un diferencial+euribor del 5%.

– Durante los primeros años, de las dos opciones que tienes (amortizar tiempo o reducir cuota), es mejor quitar tiempo.

– A partir del momento en que lo que pagas de capital es igual a lo que pagas de intereses “te da igual” amortizar tiempo que reducir cuota.

Al principio de un préstamo hipotecario pagas muchos intereses y devuelves poco capital. En tu primera cuota (supongamos de 600 euros) puedes devolver, por ejemplo, 500 euros de intereses y 100 de capital. Con lo que si te prestaron 300.000 euros, ahora les deberás 299.900.

Si amortizas en tiempo 500.000 pesetas cada año en un prestamo de 40 millones a 30 años al final del préstamo habrás devuelto un total de 62 millones y habrás tardado 21 años en devolverlo (de los 30 iniciales).

Si amortizas reduciendo cuota 500.000 pesetas cada año en un prestamo de 40 millones a 30 años al final del prestamo habrás devuelto un total de 67 millones y habrás tardado 29 años en devolverlo (de los 30 iniciales).

En la primera opción el banco gana 22 millones en intereses y en la segunda 27. Cinco millones que perderías, además del tiempo y los riesgos económicos de tener un pago mensual durante más tiempo.

Pero como decía es casi equivalente reducir cuota o amortizar tiempo a partir de un cierto momento.

Ese momento es aproximadamente cuando pagas lo mismo de intereses que de capital. Eso sí debes tener en cuenta que para que sea casi equivalente debes reinvertir en la hipoteca lo que te ahorras con la cuota más baja.

Es decir si estoy pagando una cuota de 600 euros y empiezo a reducir cuota. Si la nueva cuota es de 590 euros debo amortizar los 3000 euros del ejemplo más 10*12 meses = 120. Total 3120 euros.

Si al año siguiente la cuota me baja a 580 euros debo amortizar los 3000 euros anuales y 600-580=20*12=240 euros. Total 3240 euros de amortización.

Siempre debes restar sobre la cuota inicial que tenías antes de reducir cuota. Eso pensando que el euribor es estable durante años. Si el euribor aumenta este ejemplo no sirve porque pasarás de pagar una cuota y capital idénticos a pagar más intereses que capital.

Si piensas que el euribor se mantendrá o bajará la ventaja que tiene reducir cuota es que puedes invertir o dedicar el dinero que obtienes de una cuota más baja en cosas importantes o ante imprevistos.

Haciendo números sobre la hipoteca del ejemplo (40 millones a 30 años):

Si reduzco tiempo y amortizo 500.000 pesetas (3000 euros) cada año tardo 12 años (desde que se igualan intereses y capital en la cuota) y pago 35 millones.

Si reduzco cuota tardo 13 años y pago también cerca de 35 millones en este último periodo de la hipoteca. Se tarda un poco más en acabar de pagar la hipoteca. Ojo que los 35 millones no es el coste total, es el coste total pero solo desde el momento en que se igualan intereses, antes ya llevas tiempo pagando.

La devolución o desgravación de hacienda.

Hacienda te devuelve un porcentaje del importe total que has pagado por tu hipoteca cada año. Si no me equivoco para el cálculo de la deducción en la declaración de la renta se incluye lo que amortizas, las cuotas y los seguros de continente.

El máximo que computa a la hora de devolverte dinero son 9015 euros. Quiere eso decir que si ya has llegado a los 9015 euros no debes amortizar aunque te sobre dinero para hacerlo?

Pues no. Aquello que amortices supone un ahorro del euribor + diferencial. Es como si tuvieras un depósito a un tipo de interés euribor más diferencial solo que en vez de poder disponer del dinero te has ahorrado las ganancias al amortizar la hipoteca.

Por ello si tienes dinero de sobra para amortizar y lo vas a tener parado aunque hayas pasado los 9015 euros ese año es conveniente amortizarlos. Porque estarás multiplicando el valor de ese dinero amortizado.
Cuando dejar de amortizar hipoteca.

Es interesante siempre llegar a pagar anualmente los 9015 euros porque de ese dinero te devuelven un 15% y a la vez estás reduciendo intereses del prestamo. No obstante el último año de vida del prestamo ya no importa mucho amortizar. Ya que ese año los intereses te supondrán seguramente perder un 4% de lo que pagues.


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3 Comentarios en este artículo
  1. Julia Reply

    Gracias, muy amable Javier.

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