Guía para seleccionar la ubicación de un pequeño comercio minorista

“El éxito de un pequeño comercio depende tanto del lugar donde se establece como de la forma en que se administra.” -Philip Kotler (adaptación)

Autor: Salvador García de León

La elección del emplazamiento físico para un pequeño comercio minorista es una decisión estratégica que puede determinar el éxito o el fracaso del negocio, ya que influye directamente en la captación de clientes, los niveles de venta y en la sostenibilidad económica a largo plazo.

Se entiende por pequeño comercio minorista aquella unidad económica de escala reducida cuya actividad principal consiste en la compra y venta de bienes sin someterlos a procesos de transformación, orientada a satisfacer de manera directa las necesidades de consumo final de personas y hogares. Opera habitualmente en un establecimiento físico localizado, con una estructura organizativa simple y un alcance territorial limitado, donde el propietario o su familia participan con frecuencia en la gestión y atención al público. Este tipo de establecimiento se caracteriza por su proximidad al consumidor, su flexibilidad operativa y su integración con el entorno social y económico inmediato, constituyendo un componente esencial del tejido comercial urbano y comunitario.

Dentro de este sector se incluyen los establecimientos dedicados principalmente a la compraventa de bienes de consumo final, tales como tiendas de alimentos y bebidas, libros, prendas de vestir, productos farmacéuticos, artículos de ferretería, perfumes, joyería, artículos deportivos, papelería, carnes y pescados, frutas y verduras, muebles, refacciones diversas, lentes o bicicletas, entre otros. También se consideran parte del mismo los negocios mixtos que combinan su giro principal con otras líneas complementarias de productos o servicios, siempre que dichas actividades adicionales no constituyan su ocupación predominante.

El presente documento se enfoca exclusivamente en la selección de locales comerciales en renta de tipo independiente, con acceso directo desde la vía pública. Por consiguiente, quedan excluidos los locales ubicados dentro de plazas o centros comerciales cerrados, así como en mercados públicos fijos y techados, ya que sus criterios de selección responden a lógicas y condiciones de operación distintas.

Generalmente, la demanda de locales en renta para pequeños comercios surge de tres situaciones comunes: la creación de nuevos negocios, la apertura de sucursales o el cambio de ubicación de establecimientos ya existentes. Con frecuencia, la elección del lugar para establecerse se basa únicamente en la intuición o en preferencias personales: la cercanía al domicilio, el conocimiento del barrio, la percepción subjetiva de una zona atractiva o la simple disponibilidad de un local o terreno. Sin embargo, decisiones basadas únicamente en estos criterios implican riesgos importantes, al omitir otros factores locacionales que pueden ser igual o incluso más determinantes para el desempeño comercial.

El propósito de esta guía es ofrecer una metodología práctica y general que facilite una elección racional, objetiva y bien fundamentada del local en renta que mejor se ajuste a las características y necesidades de un pequeño comercio. El proceso propuesto comprende los siguientes aspectos:

Descripción de las características básicas del negocio,
Detección de locales disponibles en renta,
Definición y formulación de factores locacionales,
Recopilación y calificación de la información,
Identificación de fuentes y herramientas digitales de apoyo, y
Determinación del local más conveniente para su arrendamiento.

No obstante, la amplitud con que se apliquen los distintos apartados de esta guía puede adaptarse con flexibilidad según el caso de que se trate. Cada proceso de selección de un local en renta para la instalación de un pequeño comercio minorista se desarrolla bajo condiciones particulares que conviene tener en cuenta. Factores como el giro del negocio, los recursos disponibles o las características del entorno físico, social y económico donde se pretende establecer, pueden exigir distintos niveles de análisis.

En algunos casos bastará con una evaluación general de los factores locacionales más significativos, mientras que en otros será conveniente realizar una valoración más detallada y comparativa. Lo esencial es mantener un enfoque metodológico que permita sustentar la decisión de ubicación en información objetiva y en una comprensión integral del contexto en el que el comercio habrá de operar.

DESCRIPCIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS BÁSICAS DEL NEGOCIO

Antes de iniciar la búsqueda de locales en renta, es fundamental establecer previamente ciertas características del negocio. Esto permitirá enfocar la búsqueda de opciones que, en principio, se adapten a sus necesidades. A continuación se describen ejemplos de dichas características:

Giro comercial del negocio.
Principales líneas de productos.
Servicios y productos complementarios en el caso de que se planee ofrecerlos.
Perfil de los clientes potenciales. Por ejemplo, grupos de edad, genero, nivel socioeconómico o (alto, medio alto, medio, bajo), ciclo de vida (bebés, niños, niñas, adolescentes, jóvenes, adultos, adultos mayores), tipo de cliente según ocupación o actividad predominante, características de las familias que viven en la zona, nivel socioeconómico y medio de traslado que acostumbran utilizar.
Horarios previstos de funcionamiento del negocio.
Dimensiones físicas requeridas y distribución interna deseada (boceto del plano o croquis de planta)
Instalaciones y servicios necesarios para operar.
Permiso de uso del suelo con que debe contar el local.
Presupuesto para pago de renta mensual y para acondicionamiento del local.
Número estimado de clientes necesarios a captar para alcanzar el punto de equilibrio. Comprende el nivel de ventas en el cual el negocio no presenta ni pérdidas ni ganancias. Para su cálculo se requiere realizar las siguientes estimaciones:
Costos fijos mensuales del negocio: aquellos que deben pagarse independientemente del volumen de ventas (renta, luz, agua, sueldos y prestaciones, papelería, artículos de aseo y limpieza, teléfono, publicidad, entre otros).
Precio de venta unitario promedio de la mercancía que se ofertará.
Costo de compra unitario promedio de la mercancía que se adquirirá para su venta.

En los dos casos anteriores, el promedio puede calcularse de forma simple o ponderada, según el grado de diversidad de los productos que se comercialicen.

Con base en estas estimaciones se aplicará la formula siguiente para determinar el número de clientes que deberá captarse mensualmente:

Costos fijos mensuales / (Precio de venta unitario – Costo de compra unitario)

A partir del resultado mensual, podrá estimarse el número de clientes que será necesario captar por semana y por día, dividiendo el total entre el número de semanas o el promedio de días laborables.

DETECCIÓN DE LOCALES DISPONIBLES EN RENTA

Este proceso consiste en identificar, dentro de la ciudad o localidad, aquellas zonas o áreas geográficas de interés donde existan locales en renta que, por su ubicación y entorno, ofrezcan un potencial comercial adecuado y se ajusten en buena medida a las características y requerimientos del negocio en cuestión. A continuación, se presentan algunos ejemplos comunes de este tipo de zonas o áreas:

Zonas comerciales del centro de la ciudad o localidad

En un número importante de ciudades o localidades del país, una parte significativa de las actividades comerciales converge en el centro urbano. Estas áreas concentran una gran diversidad de establecimientos y servicios que atraen tanto a la población local como a visitantes provenientes de colonias periféricas o comunidades cercanas. Las ventajas de ubicarse en una zona como ésta derivan del alto poder de atracción que ejerce su variada oferta comercial, cultural y de servicios, así como de las facilidades de acceso y transporte que generalmente confluyen en torno a ellas.

El centro de la ciudad suele funcionar como un punto neurálgico del intercambio económico, donde coexisten comercios tradicionales, tiendas especializadas, oficinas, bancos, mercados y espacios de recreación. Esta mezcla de actividades genera un flujo constante de personas durante gran parte del día, lo que incrementa las oportunidades de venta y visibilidad para los negocios. Sin embargo, también puede implicar mayores costos de renta y competencia más intensa, factores que deben considerarse al evaluar la conveniencia de establecer un local en esta zona.

Zonas comerciales de centros de barrio y subcentros urbanos

En los centros de barrio y subcentros urbanos de las ciudades y localidades es común encontrar agrupamientos comerciales donde predominan los negocios pequeños que atienden a una clientela local habitual, que compra con frecuencia y en forma rutinaria. Estas zonas suelen concentrar comercios de productos básicos y servicios cotidianos, como tiendas de abarrotes, panaderías, farmacias, carnicerías, papelerías, peluquerías o fondas, que responden a las necesidades inmediatas de los residentes del área.

Además, estos espacios suelen tener una estructura peatonal accesible, con alta cercanía a las viviendas y una dinámica de consumo basada en la confianza y la relación directa entre comerciantes y clientes. En algunos casos, los subcentros urbanos pueden incluir una mayor diversidad de giros y cierta especialización en rubros de mayor valor o servicios profesionales, sin perder su función de abastecimiento cotidiano y de punto de encuentro comunitario.

Zonas comerciales especializadas

Dentro de las ciudades o localidades se destacan los agrupamientos de establecimientos del mismo giro, situados en áreas delimitadas y comúnmente localizados a lo largo de determinadas calles o avenidas. Estos corredores o distritos especializados agrupan negocios que ofrecen productos similares o complementarios, lo que crea una concentración temática que facilita al consumidor comparar precios, calidades y opciones en un mismo recorrido.

Ejemplo de ello son los conjuntos de comercios dedicados a la venta de muebles, materiales y accesorios para baño y cocina, candiles, lámparas y sus componentes; refacciones y accesorios automotrices, electrodomésticos menores y aparatos electrónicos, entre otros. El cliente acude de manera intencionada a estas zonas con el propósito específico de adquirir un tipo de producto, lo que incrementa su disposición a la compra y genera un flujo constante de visitantes con alta probabilidad de consumo.

Además, este tipo de concentración comercial favorece la especialización y la competencia, lo que impulsa la mejora en la calidad de los productos, la diversificación de la oferta y la profesionalización del servicio. En algunos casos, estas áreas llegan a convertirse en referentes reconocidos a nivel local o regional, atrayendo tanto a consumidores individuales como a compradores mayoristas y profesionales del ramo.

En torno a polos de atracción y alto flujo peatonal

Ubicarse en las cercanías de espacios que atraen una gran cantidad de personas puede ser altamente estratégico. Estos lugares incluyen plazas y centros comerciales, tiendas departamentales, supermercados, hoteles y restaurantes, mercados públicos, escuelas, oficinas de empresas privadas y gubernamentales, conjuntos habitacionales o multifamiliares, hospitales y clínicas, estadios, teatros y cines, clubes, balnearios, terminales de transporte terrestre y aéreo, sitios históricos, centros religiosos, culturales y arqueológicos. La ventaja de estas ubicaciones es la posibilidad de captar clientela ocasional y aprovechar el flujo generado por otras actividades cercanas.

No obstante, en el caso de plazas y centros comerciales que funcionan como grandes polos de atracción, conviene analizar con especial cuidado los locales cercanos en renta, si los hay. El atractivo de estos complejos radica en que suelen ser espacios modernos, seguros y con un ambiente controlado que resulta agradable para el consumidor. La diversidad de su oferta abarca desde tiendas ancla y cadenas de prestigio hasta servicios complementarios como bancos, gimnasios, opciones de entretenimiento y gastronomía, lo que los convierte en destinos integrales.

A ello se suma la comodidad de sus instalaciones: estacionamientos amplios, áreas climatizadas, facilidades de acceso y horarios extendidos que fomentan la permanencia del público. Estas condiciones pueden generar cierto incremento de visitantes hacia los comercios cercanos, aunque con frecuencia dicho efecto es insuficiente para sostener a los pequeños establecimientos. Esta fuerte competencia directa e indirecta a enfrentar reduce significativamente las posibilidades de captar clientela, lo que puede derivar en cierres prematuros y pérdidas considerables, agravadas por condiciones contractuales que dificultan o impiden cerrar a tiempo sin penalizaciones.

Tiendas o establecimientos aislados en zonas residenciales o de barrio

Esta categoría comprende locales o pequeños establecimientos comerciales que no se ubican dentro de centros de barrio, subcentros urbanos, agrupamientos en hilera ni conjuntos comerciales, sino que operan de manera aislada en zonas predominantemente habitacionales. Su función principal es atender las necesidades cotidianas y recurrentes de la población cercana, ofreciendo productos o servicios de consumo frecuente como abarrotes, panaderías, carnicerías, papelerías, farmacias o ferreterías, en horarios amplios y con trato personalizado.

Zonas de alto tráfico turístico o de ocio

Para los pequeños comercios, ubicarse en zonas de alto tráfico turístico o de ocio, cercanas a monumentos históricos, accesos a parques temáticos, áreas de festivales, paseos marítimos, miradores panorámicos, rutas de senderismo o atracciones naturales, representa una oportunidad estratégica. Estos espacios atraen de manera constante a visitantes con alta disposición a gastar en productos locales, recuerdos, alimentos, bebidas y servicios de entretenimiento o descanso.

La principal ventaja de establecerse en estos entornos radica en el flujo continuo de clientes ocasionales, las ventas impulsivas y la integración natural del negocio dentro del recorrido turístico o recreativo de los visitantes. Además, la diversidad de públicos, tanto nacionales como extranjeros, permite ampliar el alcance de mercado y generar ingresos estacionales elevados, especialmente durante periodos vacacionales o eventos culturales.

Sin embargo, estas zonas también presentan desafíos específicos, como la marcada estacionalidad de la demanda, la competencia concentrada, las restricciones normativas sobre uso de suelo o imagen urbana, y los costos de renta más altos. Por ello, la decisión de ubicarse en un área de este tipo requiere valorar cuidadosamente la naturaleza del producto o servicio, la capacidad de adaptación a los flujos turísticos y la posibilidad de mantener la rentabilidad durante las temporadas de menor afluencia.

Agrupamientos emplazados en hilera

A lo largo de calles y avenidas con gran afluencia de tráfico peatonal y vehicular es común encontrar núcleos de pequeños negocios comerciales y de servicios emplazados en hilera, frecuentemente a ambos lados de la vía. Este tipo de disposición lineal constituye una de las formas más extendidas de concentración comercial urbana, especialmente en zonas donde la mezcla de usos de suelo permite la coexistencia de vivienda, comercio y servicios de proximidad.

Estos agrupamientos suelen incluir giros diversos —como tiendas de abarrotes, ferreterías, panaderías, farmacias, papelerías, estéticas, cafeterías o talleres— que atienden tanto a los residentes cercanos como a transeúntes y automovilistas que circulan cotidianamente por la zona. La visibilidad de los locales desde la vía pública, junto con la facilidad de acceso y la continuidad del flujo de personas, favorecen la captación espontánea de clientes y la repetición de visitas.

Además, este patrón de localización promueve una dinámica comercial flexible, donde la rotación o sustitución de giros es común, adaptándose a las demandas cambiantes del entorno. Sin embargo, también puede enfrentar limitaciones derivadas de la disponibilidad de estacionamiento, la competencia directa entre negocios similares o las restricciones urbanas para ampliación y señalización. Por ello, el análisis de este tipo de zonas debe considerar tanto su potencial de exposición y accesibilidad como los factores físicos y normativos que condicionan su funcionamiento.

Vías de acceso a carreteras

Una opción interesante para el comercio minorista es ubicarse en zonas conectadas a vías de acceso a carreteras o en las inmediaciones de caminos interurbanos. Este tipo de localización resulta especialmente adecuada para negocios orientados al tránsito vehicular, que ofrecen productos de consumo inmediato o de interés para viajeros y turistas. Entre ellos destacan las tiendas de conveniencia, los expendios de alimentos y bebidas empaquetadas, las tiendas de artesanías, los puntos de venta de productos alimenticios regionales y los locales dedicados a la venta de recuerdos o artículos típicos de la zona.

La principal ventaja de estos emplazamientos radica en su alta visibilidad y en la posibilidad de captar una demanda itinerante, integrada por conductores y pasajeros que realizan paradas breves durante su recorrido. La facilidad de acceso y salida, junto con la disponibilidad de espacio para estacionamiento, son factores decisivos para atraer este tipo de clientela.

Zonas sin presencia cercana de otros negocios

Una alternativa menos convencional para el comercio minorista es establecer una tienda en una zona donde no exista presencia cercana de otros negocios. Si bien esta ubicación carece del beneficio de aprovechar el flujo de clientes generado por concentraciones comerciales, puede resultar atractiva en áreas con escasa oferta de productos de consumo cotidiano o en sectores habitacionales en expansión donde aún no se ha desarrollado una infraestructura comercial suficiente.

En este tipo de entornos, el negocio puede posicionarse como el único punto de abastecimiento local, generando clientela habitual y fidelizada gracias a la conveniencia y cercanía que ofrece. Tiendas de abarrotes, panaderías, fruterías o expendios de productos básicos suelen tener buena aceptación en estas condiciones, siempre que la densidad poblacional del entorno garantice una demanda mínima estable.

Zonas de reurbanización o revitalización

Las zonas de reurbanización o revitalización son áreas urbanas en proceso de transformación para mejorar su funcionalidad, atractivo económico y calidad de vida. Estas incluyen sectores antiguos o deteriorados (como barrios industriales abandonados o cascos históricos en desuso), áreas con nuevos proyectos de infraestructura (transporte, espacios públicos) y distritos con incentivos gubernamentales (exenciones fiscales, subsidios).

Para pequeños comercios, establecerse en estas zonas representa una oportunidad estratégica: los costos de alquiler o compra suelen ser más bajos que en áreas consolidadas, permitiendo ser pioneros en un mercado con potencial de crecimiento. Además, se benefician de las mejoras urbanas progresivas (como transporte renovado o mayor seguridad) y pueden posicionarse antes que la competencia. Sin embargo, es clave evaluar los riesgos. Al ser áreas en transición, el desarrollo puede tardar un largo tiempo en consolidarse, y el flujo de clientes será gradual hasta que la zona gane popularidad.

DEFINICIÓN Y FORMULACIÓN DE FACTORES LOCACIONALES

Una vez identificado el local o los locales disponibles en renta, se deberán definir los factores locacionales que servirán para su evaluación. Dichos factores se configurarán en función de las características propias de los sitios bajo análisis.

En el proceso de aplicación, estos factores cumplen una doble función. Por un lado, permiten descartar de manera temprana aquellos locales que resulten inviables en uno o más de un factor sin necesidad de avanzar en el resto. Por otro, hacen posible identificar aquellos espacios que muestran condiciones favorables y, por tanto, mayor potencial para convertirse en una opción comercial adecuada.

Además, la selección y análisis de los factores locacionales otorgan un marco sistemático y objetivo a la toma de decisiones, al evitar que la elección del local dependa únicamente de percepciones subjetivas o de impresiones iniciales. De esta manera, la evaluación se convierte en un proceso más confiable, comparable y orientado a la detección de oportunidades reales para el establecimiento de un negocio.

A continuación se muestran ejemplos de factores locacionales de carácter general redactados en forma de preguntas para facilitar su uso y con sus escalas cualitativas para su evaluación.

Condiciones legales

¿Qué tan favorables y aceptables son las condiciones contractuales clave (duración mínima, número de rentas anticipadas, penalizaciones, etc.)? → Escala: No / Parcialmente / Sí
¿El local cuenta con los permisos de uso de suelo requeridos para el giro del negocio? → Escala: No / Parcialmente / Sí
¿Qué tan libre está el local de normas o regulaciones restrictivas que puedan limitar su funcionamiento? → Escala: No / Parcialmente / Sí
¿Qué tan libre de problemas legales o litigios se encuentra la propiedad? → Escala: No / Parcialmente/ Sí

Historial y permanencia

¿Qué tan favorable y estable ha sido el historial de ocupación del local (pocos cierres, largos periodos de operación)? → Escala: Inestable / Moderada / Estable
¿Qué tan alta es la permanencia y estabilidad comercial de los establecimientos vecinos? → Escala: Inestable / Moderada / Estable

Clientes potenciales

¿En qué medida la población que vive en el área de influencia y se identifica como clientela potencial podría contribuir, junto con las demás fuentes, a la meta de superar satisfactoriamente el punto de equilibrio del negocio? → Escala: Baja / Media / Alta

Definición y componentes del área de influencia

El área de influencia se refiere a la zona geográfica en la que un pequeño comercio, no ubicado en plazas o centros comerciales, ejerce atracción sobre sus clientes potenciales. Este espacio geográfico incluye tanto a clientes potenciales que vivan en el o confluyen frente o cerca del local y pueden visitarlo directamente, como a los ubicados a mayores distancias lejos pero que pueden acceder a sus productos si se cuenta con el servicio de reparto a domicilio.

En términos sencillos, el área de influencia indica de dónde provendrán los clientes del negocio y hasta dónde puede llegar su oferta. Su tamaño depende principalmente de tres factores:

La distancia. Es el radio geográfico alrededor del establecimiento dentro del cual es más probable que lleguen los clientes.
El tiempo de desplazamiento. Se refiere al tiempo que las personas están dispuestas a invertir para llegar al negocio, ya sea caminando, en transporte público o en vehículo particular. Esta medida complementa la distancia y refleja las condiciones reales de accesibilidad.
La cobertura de entrega a domicilio. Permite ampliar el área de influencia más allá del entorno inmediato, según la capacidad del negocio para realizar entregas y la distancia máxima que puede cubrir su servicio de reparto.
La frecuencia de compra en función de los productos ofrecidos: La frecuencia con la que los clientes adquieren productos también influye en el área de influencia. Para productos de alta frecuencia de compra (como alimentos frescos o artículos de consumo diario), el área de influencia tiende a ser más reducida, ya que los clientes suelen hacer compras frecuentes y pueden estar dispuestos a desplazarse distancias más cortas. En cambio, para productos de baja frecuencia de compra (como electrodomésticos o artículos de lujo), el área de influencia puede ampliarse considerablemente, ya que los clientes podrían estar dispuestos a viajar mayores distancias o a utilizar el servicio de entrega a domicilio para acceder a productos más específicos o costosos.

En conjunto, estos cuatro elementos ayudan al propietario a visualizar hasta qué punto puede atraer y atender clientes, lo cual es esencial para decidir si la ubicación del local resulta conveniente para el tipo de negocio que desea instalar.

Comúnmente, las áreas de influencia de los establecimientos comerciales independientes asumen formas irregulares, y su perímetro sigue el trazado de las calles, integrándose en una sola área continua o en varias subáreas separadas. La amplitud máxima de esta área, sobre un mapa, se mide desde la ubicación del establecimiento hasta el punto más lejano en el que se encuentran los clientes potenciales. Sin embargo, en la práctica, y para fines de obtener una aproximación del área de influencia, esta suele representarse y delimitarse en un mapa de la zona mediante un círculo cuyo centro corresponde a la ubicación del negocio. El radio de este círculo, conocido frecuentemente como radio de influencia, corresponderá a la longitud del área de influencia medida en cuadras, metros o kilómetros.

En el siguiente cuadro se muestran ejemplos de radios de influencia cuya fuente es una investigación realizada por el autor en algunas zonas de la Ciudad de México.

Longitud de radios de influencia de giros diversos y distribución porcentual de los medios utilizados por los clientes para trasladarse

Giro	Radio de influencia (metros)	Medios utilizados para trasladarse
Giro	Radio de influencia (metros)	A pie %	Automóvil %	Transporte público %
Carnicerías Tlapalerías Farmacias Tiendas de abarrotes Papelerías Tiendas de ropa Artículos deportivos Ópticas Zapaterías Artículos fotográficos Refacciones para autos Muebles para el hogar Pinturas, barnices y esmaltes Accesorios y equipo de cómputo	370 420 475 500 530 1050 1130 1200 1330 1350 1520 2025 3030 4250	100 85 79 85 77 66 50 62 27 45 31 57 48 39	0 15 18 15 13 19 35 16 32 55 54 28 31 45	0 0 3 0 10 15 15 22 41 0 15 15 21 16

Otras fuentes de clientela potencial y sus preguntas guía

Además de las familias que viven dentro del área de influencia, en torno a un establecimiento comercial suele haber una circulación cotidiana u ocasional de personas por diversos motivos: trabajo, estudio, trámites, servicios, actividades recreativas, culturales o de transporte. Esta variedad de flujos, que incluye tanto a quienes pasan directamente frente al local como a quienes acuden a instituciones permanentes o a actividades temporales en los alrededores, puede representar clientela potencial. Por ello, mientras mayor sea la confluencia de personas en el entorno del local, mayores serán las probabilidades de que, una vez instalado un negocio, logre atraer compradores suficientes para la meta de superar satisfactoriamente su punto de equilibrio. A continuación se presentan las preguntas relativas a este tipo de flujos

¿En qué medida el número de personas que transita directamente frente al local, y que puede considerarse como clientela potencial, contribuiría a superar satisfactoriamente el punto de equilibrio del negocio? → Escala: Baja / Media / Alta
¿En qué medida la presencia permanente de empresas, escuelas, oficinas u otras instituciones cercanas, que generan un flujo constante de trabajadores, estudiantes o personas que acuden a recibir servicios como consultas médicas, trámites gubernamentales, operaciones bancarias, atención en clínicas, asesorías legales, actividades religiosas, uso de instalaciones deportivas o culturales podría aportar clientela potencial para superar el punto de equilibrio del negocio? → Escala: Baja / Media / Alta
¿En qué medida la afluencia de personas que acude a la zona por actividades recreativas (como visitas a parques, plazas, restaurantes o eventos culturales) o por otros servicios no permanentes (ferias, trámites móviles, mercados ambulantes, transporte ocasional, turismo, entre otros) podría contribuir, como clientela potencial, a superar el punto de equilibrio del negocio? → Escala: Baja / Media / Alta

Evaluación practica de las otras fuentes de clientela potencial

Evaluar un local en renta implica analizar no solo cuántas personas transitan por la zona, sino también si parte de ellas podría convertirse en clientela potencial. Como el negocio aún no existe, no se pueden medir ventas reales, por lo que la valoración debe basarse en la observación directa del entorno y de algunas variables visibles del perfil de las personas: edad aproximada, género, vestimenta (uniforme escolar, ropa formal, ropa deportiva, casual), si llevan mochilas, bolsas de compra, herramientas de trabajo o si van solos, en familia o en grupo. Estos indicadores sencillos ayudan a deducir si coinciden con el perfil de consumidores del tipo de negocio que podría instalarse.

En primer lugar, se debe observar el flujo de personas que transita directamente frente al local, contar cuántas pasan en distintos horarios y días, si algunas reducen el paso, miran hacia el local o parecen habituales en la zona (habitantes, trabajadores, estudiantes). Aunque no es posible saber con certeza quién compraría, estas señales ayudan a estimar el potencial de demanda.

En segundo lugar, la presencia de instituciones permanentes cercanas, como escuelas, oficinas, bancos, clínicas, iglesias o centros de servicios, genera flujos constantes de trabajadores, estudiantes, pacientes o usuarios. Para identificarlos como posibles clientes potenciales se pueden observar sus horarios de entrada y salida, si consumen en comercios cercanos, si descansan en los alrededores, o si su perfil visible (uniformes, acreditaciones, portafolios, hábitos) coincide con el público objetivo del negocio.

En tercer lugar, se debe considerar la afluencia de personas por actividades recreativas o servicios temporales, como visitas a plazas, restaurantes, parques, ferias, templos, eventos culturales, mercados ambulantes, transporte ocasional o turismo. Aunque este tipo de público es menos constante, observar si en fines de semana, temporadas festivas o días de evento aumenta la presencia de personas, si consumen productos, toman fotografías, esperan transporte o permanecen en la zona, permite valorar si aportan clientela potencial.

En síntesis, aunque no es fácil identificar a los futuros clientes en un local aún desocupado, sí es posible hacer una evaluación práctica observando tres aspectos fundamentales:

Cantidad de personas que circulan.
Motivo de su presencia en la zona (habitantes, trabajo, estudio, recreación, trámites, transporte).
Características visibles que indiquen si podrían coincidir con el perfil de clientes del negocio de que se trata

Esta observación sencilla, pero organizada, permite estimar si el local tiene condiciones favorables para atraer clientela y contribuir, en su momento, a superar suficientemente el punto de equilibrio del comercio que se instale.

Competencia

¿En qué medida la cantidad y ubicación de los competidores alrededor del local a rentar afectan su viabilidad, ya sea porque facilitan la atracción de clientes al concentrarse en una misma zona comercial o porque generan una competencia excesiva?→ Escala: Desfavorable / Neutral / Favorable
¿Qué tan ventajosa es la posición del local a rentar respecto a los competidores cercanos en términos de visibilidad, flujo de clientes o accesibilidad? → Escala: Desfavorable / Neutral / Favorable
¿Qué tan diferenciados son, desde la posición del local a rentar, los productos, servicios o precios del negocio propuesto en comparación con los ofrecidos por los competidores en la zona? → Escala: Desfavorable / Neutral / Favorable
¿Qué tan favorable resulta, considerando la posición del local a rentar, la comparación con los competidores en aspectos como calidad, atención al cliente y condiciones generales de operación? → Escala: Desfavorable / Neutral / Favorable

Un negocio competidor es todo establecimiento ubicado dentro del área de influencia que ofrezca productos iguales o muy similares a los que se pretende vender en el local a rentar, maneje rangos de precios comparables, se dirija al mismo tipo de clientes y satisfaga las mismas necesidades de consumo. Por lo tanto, representa una alternativa real de compra para el consumidor, independientemente de su tamaño o formato comercial (como tiendas pequeñas o medianas, supermercados, bodegas o tiendas departamentales), siempre que cumpla con estas características.

Accesibilidad

¿Qué tan adecuadas y convenientes son las vías de acceso (calles, avenidas, pasos a desnivel) para llegar al local? → Escala: Baja / Media / Alta
¿Qué tan suficientes y seguras son las facilidades para estacionarse? → Escala: Baja / Media / Alta
¿Qué tan accesible y de buena calidad es el transporte público frente o cerca del local? → Escala: Baja / Media / Alta

Características del local

¿Qué tan buena es la visibilidad del local tanto para peatones como para quienes circulan en transporte? → Escala: Mala / Regular / Buena
¿Qué tan adecuadas son las dimensiones y distribución del espacio para el giro del negocio? → Escala: Mala / Regular / Buena
¿Qué tan confiables y de buena calidad son los servicios básicos (electricidad, agua, drenaje, recolección de basura, seguridad, etc.)? → Escala: Mala / Regular / Buena

Entorno

¿En qué medida la presencia de comercio informal en la zona favorece el flujo de clientes? → Escala: Negativa / Neutra / Positiva
¿Qué tan segura está la zona frente a inundaciones o encharcamientos en temporada de lluvias? → Escala: Bajo / Medio / Alto
¿Qué tan bajo es el nivel de riesgo por manifestaciones o actos delictivos que puedan afectar la operación o el acceso al local? → Escala: Bajo / Medio / Alto

Costos

¿Qué tan adecuado y competitivo es el monto de la renta mensual y los gastos iniciales estimados relacionados con el acondicionamiento del local en relación con el presupuesto disponible? → Escala: Baja / Media / Alta

Preferencias personales

Además de los aspectos técnicos y objetivos que intervienen en la selección de un local comercial, es importante reconocer que las preferencias personales del propietario o del personal clave también influyen en la decisión final. Estas preferencias pueden incidir en la comodidad, la motivación y la operación cotidiana del negocio.

¿Qué tan conveniente es la proximidad del local respecto a la residencia del dueño o del personal clave? → Escala: Baja / Media / Alta
¿Qué tan familiar resulta la zona para el dueño o el personal en términos de su dinámica comercial y social? → Escala: Baja / Media / Alta
¿Qué tan alta es la sensación de comodidad y seguridad que ofrece el entorno inmediato del local? → Escala: Baja / Media / Alta
¿En qué medida el tipo de ambiente del área (dinámico, tradicional, turístico, residencial o corporativo) coincide con las preferencias personales del propietario o del personal clave? → Escala: Baja / Media / Alta

Coherencia en la formulación de preguntas y escalas de evaluación

Es muy importante tener presente que cuando se definan los factores locacionales es indispensable que todas las preguntas o criterios estén redactados en el mismo sentido de valoración, es decir, que una respuesta positiva o alta siempre signifique una condición favorable, y una respuesta negativa o baja siempre indique una condición desfavorable.

Esto se debe a que las escalas cualitativas utilizadas (por ejemplo, Baja / Media / Alta o Desfavorable / Neutral / Favorable) se basan en la comparación coherente de percepciones o juicios de valor. Estas escalas permiten expresar de manera ordenada el grado de favorabilidad de cada factor según criterios subjetivos, pero requieren que todas las preguntas estén orientadas en la misma dirección para conservar su sentido lógico.

Si la redacción de los factores no es coherente, los términos cualitativos pierden su significado común y las valoraciones no pueden compararse de forma confiable. La uniformidad en la formulación de las preguntas asegura que los calificativos más altos reflejen siempre condiciones más favorables, lo cual facilita la interpretación, la comparación entre factores y la integración de los resultados en un análisis global. En consecuencia, mantener la consistencia en el sentido de las preguntas garantiza la claridad y validez del proceso de evaluación.

Si algunos factores estuvieran redactados en sentido opuesto, por ejemplo, “¿Qué tan difícil es acceder al local?” en lugar de “¿Qué tan adecuadas y convenientes son las vías de acceso?”, una respuesta “Alta” tendría un significado negativo y rompería la consistencia del análisis, generando confusión al momento de comparar resultados entre factores o alternativas de localización.

RECOPILACIÓN Y CALIFICACIÓN DE LA INFORMACIÓN

Para el registro, organización y evaluación de la información obtenida sobre los locales en renta, se recomienda utilizar un cuadro como el que se muestra a continuación. Este instrumento permite ordenar los datos, justificar las observaciones y asignar calificaciones que faciliten, si es el caso, la comparación entre distintas opciones. Asimismo, se incluye una breve explicación del propósito de cada columna.

Categoría	Pregunta	Respuesta	Justificación	Calificación viabilidad

Categoría

Agrupa las preguntas por temas principales (Por ejemplo condiciones legales, historial, clientes potenciales, accesibilidad, competencia, etc.).
Facilita ver de un vistazo en qué aspecto del local se está evaluando.

Pregunta

Es el criterio específico a evaluar.
Está redactado como una interrogante para orientar la observación o investigación.
Ejemplo: ¿El local cuenta con los permisos de uso de suelo requeridos para el giro del negocio?

Respuesta

En este apartado se registra el nivel asignado al factor bajo análisis según la escala cualitativa que le corresponda.

Ejemplos:

¿El local cuenta con los permisos de uso de suelo requeridos para el giro del negocio? →:Escala: No
¿Qué tan favorable y estable ha sido el historial de ocupación del local (pocos cierres, largos periodos de operación)? → Escala: Moderada
¿Qué tan numerosas son las familias residentes en el área de influencia que pueden considerarse clientes potenciales? → Escala: Alta
¿Qué tan diferenciados son los productos, servicios o precios del negocio propuesto respecto a los de la competencia en la zona? → Escala: Neutral

Justificación

Explica por qué se asignó la respuesta y en qué evidencia, medición o fuente se basa la valoración.
Permite sustentar objetivamente la evaluación y comparar, si es el caso, entre distintos locales con base en hechos verificables.
Debe apoyarse en observaciones directas, datos medibles o documentos comprobables, evitando opiniones o apreciaciones personales.

Ejemplos:

“El contrato establece una duración de tres años con solo una renta anticipada, sin cláusulas restrictivas.”

“Cuenta con licencia de uso de suelo vigente y permisos actualizados para el giro comercial.”

“Se registró un flujo promedio de 120 peatones por hora durante los horarios de mayor actividad.”

“Los establecimientos vecinos tienen entre 8 y 12 años de operación continua, reflejando estabilidad comercial.”

“La zona cuenta con acceso directo a dos avenidas principales y transporte público a menos de 50 metros.”

Calificación

Asumiendo que el sistema de calificación se basa en tres niveles de viabilidad, las respuestas deben interpretarse de la siguiente manera:

a) Viable:

Cuando las respuestas se ubican en los niveles altos o favorables de la escala (por ejemplo: Alta, Buena, Favorable, Sí, Estable, Positiva, Bajo riesgo). Indica que el factor contribuye positivamente a la localización y no requiere acciones adicionales.

b) Viable con condiciones:

Cuando las respuestas en la evaluación de factores locacionales se ubican en niveles intermedios (por ejemplo: Media, Regular, Neutral, Parcialmente, Moderada, Neutra o Riesgo medio), o cuando el factor presenta condiciones aceptables, pero no óptimas, el local puede clasificarse como viable con condiciones. En estos casos, es necesario analizar con detalle los factores involucrados, ya que representan aspectos que podrían requerir mejoras, ajustes o estrategias compensatorias para optimizar el desempeño del negocio. También debe determinarse si dichos factores son corregibles (solucionables mediante acciones directas) o compensables (mitigables mediante estrategias de gestión, promoción o diferenciación).

Entre los factores físicos o de infraestructura que suelen ser corregibles se encuentran la iluminación insuficiente, la escasa visibilidad desde la vía pública, el deterioro de la fachada, accesos incómodos o mal señalizados, deficiencias en ventilación o mantenimiento, y una distribución interior poco funcional. Estas situaciones pueden mejorarse mediante acciones como ajustes en la iluminación, señalización externa, limpieza, pintura, acondicionamiento del espacio o reorganización del interior del local.

Respecto a los factores operativos o de gestión, estos pueden compensarse mediante ajustes en la operación o en la estrategia comercial. Ejemplos comunes incluyen reforzar la publicidad local o digital, ampliar los horarios de atención para adaptarse a los momentos de mayor afluencia, ofrecer promociones, mejorar la atención al cliente o implementar programas de fidelización.

En cuanto a los factores vinculados con los clientes potenciales, estos se consideran viables con condiciones cuando el flujo peatonal frente al local, la población residente en el área de influencia o la cercanía de instituciones generadoras de demanda es moderado o limitado, pero puede incrementarse mediante acciones como campañas de promoción, convenios con escuelas o empresas, servicio a domicilio, mejora de la visibilidad del negocio, participación en redes sociales o estrategias de captación y retención de clientes. En estos escenarios, el problema no es definitivo, sino abordable mediante estrategias adecuadas.

Por su parte, los factores relacionados con la competencia se consideran viables con condiciones cuando el número de competidores en la zona es intermedio o elevado, o cuando la ubicación del local respecto a ellos no es claramente ventajosa. Sin embargo, esta situación puede compensarse si existe posibilidad de diferenciarse mediante la calidad de los productos, precios competitivos, especialización, atención personalizada o una propuesta de valor distinta.

Asimismo, la visibilidad del local, la señalización, la publicidad o incluso alianzas estratégicas pueden mejorar su posición frente a la competencia. En estos casos, la competencia no constituye un obstáculo absoluto, sino una condición que requiere estrategias de diferenciación y posicionamiento.

Las condiciones legales también pueden ubicarse en esta categoría cuando existen requisitos administrativos o normativos que no impiden la operación del negocio, pero que requieren atención, regularización o cumplimiento específico. Algunos ejemplos son: licencias de uso de suelo pendientes de confirmación, permisos de funcionamiento en trámite, restricciones municipales sobre horarios o giros comerciales, normativas sanitarias o de protección civil que requieren adecuaciones menores, o contratos de renta que incluyen cláusulas que deben renegociarse.

Estas condiciones no impiden operar el negocio, pero deben ser atendidas para evitar sanciones, clausuras o limitaciones futuras. Si las adecuaciones legales son gestionables, de costo moderado y no afectan gravemente el modelo de negocio, el local se mantiene dentro de esta categoría.

Otros factores relacionados con el entorno inmediato también pueden ser compensables. Por ejemplo, un bajo flujo peatonal puede mitigarse mediante exhibiciones llamativas o promociones; la falta de estacionamiento puede resolverse con convenios con estacionamientos cercanos o servicios de entrega; y la percepción de inseguridad puede reducirse mediante iluminación exterior adecuada, cámaras visibles o personal de vigilancia.

Una vez analizados los factores clasificados como viables con condiciones, ya sean de infraestructura, operativos, relacionados con clientes potenciales, competencia, entorno o aspectos legales, es indispensable evaluar si las acciones necesarias para corregirlos o compensarlos son económicamente viables, técnicamente factibles y coherentes con el tipo y tamaño del negocio. Si las medidas requeridas implican costos bajos o moderados, pueden ejecutarse sin afectar de manera significativa el presupuesto, no demandan trámites legales complejos y se espera que generen un impacto positivo en la operación, la visibilidad o la competitividad del local, entonces podrá considerarse viable con un plan de mejora.

Por el contrario, si dichas acciones requieren inversiones elevadas, modificaciones estructurales significativas, cumplimiento de requisitos legales costosos o prolongados, o no garantizan un beneficio proporcional al esfuerzo y la inversión, el local deberá reclasificarse como no viable, al no existir condiciones realistas para corregir o compensar adecuadamente los factores detectados.

c) No viable:

Cuando las respuestas se sitúan en niveles bajos o negativos de la escala (por ejemplo: Baja, Mala, Desfavorable, No, Inestable, Negativa, Riesgo alto), indicando que el factor o factores representan un obstáculo significativo o un riesgo que compromete la operación del negocio. En este caso, el local debe descartarse y la evaluación se da por concluida, sin necesidad de continuar con el análisis de los factores restantes.

IDENTIFICACIÓN DE FUENTES Y HERRAMIENTAS DIGITALES DE APOYO

La selección de un local comercial requiere obtener información confiable sobre el entorno físico, social y económico donde se pretende establecer el negocio. Para ello, resulta fundamental combinar diferentes fuentes de información y herramientas digitales, que permitan reunir datos útiles para el análisis y la toma de decisiones.

Sin embargo, es importante subrayar que ninguna herramienta ni fuente documental puede sustituir la observación directa del interesado en el terreno. Solo la visita personal al sitio, complementada con el apoyo de otras personas, de colaboradores como familiares, amigos o personas contratadas para tal fin, permite verificar la realidad cotidiana del entorno, contrastar percepciones y detectar elementos que los registros o mapas no reflejan.

a. Fuentes directas

Son aquellas que proporcionan información de primera mano y que se obtienen directamente en el lugar. Incluyen a vecinos que habitan en la zona, dueños o empleados de negocios cercanos, así como propietarios o representantes de los locales en renta.

La información puede recabarse mediante entrevistas, observación o diálogo espontáneo, lo cual permite conocer aspectos cualitativos como la dinámica del entorno: flujo de personas, horarios de mayor actividad, seguridad percibida, servicios disponibles, competencia inmediata y condiciones generales del vecindario.

Es recomendable que el interesado y colaboradores realicen visitas presenciales en diferentes días y horarios para obtener una percepción más completa y objetiva. La observación conjunta permite identificar detalles que una sola persona podría pasar por alto, como cambios en el flujo peatonal, ruidos, iluminación o condiciones de acceso.

b. Fuentes indirectas

Corresponden, por ejemplo, a documentos y registros elaborados por terceros, tales como información estadística, programas de desarrollo urbano, reglamentos emitidos por distintas autoridades, datos de cámaras y asociaciones empresariales, reportes de agencias inmobiliarias y anuncios clasificados.

Estos recursos ofrecen una visión general y contextual del área de estudio, aportando datos sobre tendencias demográficas, infraestructura, normatividad y actividad económica. La mayoría de esta información se encuentra disponible en sitios web oficiales, portales institucionales o plataformas especializadas.

A pesar de su utilidad, las fuentes indirectas deben verificarse y complementarse con observaciones en campo, pues las condiciones reales de un entorno comercial pueden cambiar con rapidez o diferir de lo que reflejan los registros oficiales.

c. Herramientas digitales de geolocalización y mapas

Las herramientas digitales actuales constituyen un apoyo valioso para el análisis preliminar de las ubicaciones potenciales. Aplicaciones como Google Maps, Google Street View, Waze o plataformas cartográficas municipales permiten visualizar la zona a distancia, planificar recorridos y analizar aspectos como accesibilidad, vialidad, flujo vehicular y características del entorno urbano.

Asimismo, de estar disponibles, los mapas de niveles socioeconómicos constituyen representaciones gráficas, generalmente en formato de planos o mapas digitales, en las que se clasifican y distribuyen las áreas de una ciudad, municipio o región según las características económicas, sociales y de infraestructura de su población. En otras palabras, son herramientas cartográficas que permiten visualizar en un plano territorial las diferencias en el nivel de vida y las condiciones socioeconómicas de los habitantes.

No obstante, debe recordarse que estas herramientas proporcionan imágenes estáticas o información general, por lo que su uso debe considerarse complementario al trabajo de campo. Solo la observación directa permite confirmar la vigencia de los datos y reconocer factores que no aparecen en los mapas, como el estado físico de los inmuebles, el mantenimiento de las calles, la presencia de comercio informal o el comportamiento cotidiano de las personas del entorno.

d. Importancia de la observación directa y del trabajo colaborativo

La observación directa del interesado constituye el componente central de la investigación de ubicación. Ver, escuchar y recorrer el entorno permite obtener información sensorial, práctica y actualizada, imposible de obtener desde una pantalla o un documento.

Además, la participación de colaboradores en las visitas de campo amplía la perspectiva, mejora la objetividad y ayuda a identificar ventajas o riesgos que podrían pasar inadvertidos para una sola persona.

La integración de fuentes directas, indirectas y herramientas digitales, complementada con observación personal y colaboración, permite construir una visión integral del entorno y tomar decisiones más informadas al momento de elegir el local comercial más adecuado.

Para asegurar que la información obtenida mediante las fuentes y herramientas mencionadas sea válida, comparable y útil para la toma de decisiones, se recomienda efectuar la recopilación dentro del marco de los siguientes principios:

a. Basarse en evidencia y documentarla

Fundamentar todas las conclusiones en datos verificables: conteos, mediciones, observación directa, documentos oficiales (contratos, licencias, reportes municipales).

Documentar la evidencia de forma reproducible: fotografías con fecha/hora, notas de observación con hora y duración, y referencias (fuente y enlace o copia del documento).

Cuando use información de terceros (entrevistas, vecinos), registrar quién dijo, cuándo y en qué contexto.

b. Diferenciar datos de percepciones

Registrar tanto hechos (por ejemplo. “120 peatones/hora entre las 12:00-13:00”) como percepciones (por ejemplo “vecinos reportan sensación de inseguridad”).

Las percepciones deben ir claramente marcadas como información cualitativa, y, si es posible, contrastarse con datos objetivos (reportes policiales, encuestas).

c. Adoptar la perspectiva del cliente

Evaluar cómo cada aspecto afecta la comodidad, seguridad y decisión de compra de un cliente real.

Usar pequeños escenarios: por ejemplo. “un adulto mayor llega a pie desde 5 cuadras; ¿puede acceder y comprar sin dificultades?”

Registrar barreras concretas para el cliente (escalones, aceras en mal estado, falta de iluminación).

No subestimar riesgos ni sobrevalore ventajas: califique con criterios previamente establecidos y consistentes.

Evitar juicios generales sin evidencia; priorice la interpretación cauta cuando la información sea incompleta.

Indicar el grado de confianza en cada juicio (alto / medio / bajo) y la razón.

e. Directrices para observaciones precisas y estandarizadas

Ser específico: incluya cantidades, distancias, horarios, frecuencias y ejemplos concretos.

Considerar variaciones temporales: registre si la situación cambia por hora del día, día de la semana o temporada.

Distinguir tendencia de excepción: base la conclusión en la condición habitual y documente eventos aislados por separado.

Evitar ambigüedades: si una evaluación depende de condiciones especiales (Por ejemplo, “solo con campaña de limpieza”), escríbalo explícitamente.

f. Reproducibilidad y métodos mínimos

Especificar el método de medición usado: por ejemplo, conteo peatonal de 15 minutos repetido en tres franjas horarias; definición del radio del área de influencia (metros/cuadras).

Incluir plantillas o formatos mínimos para registro (hora/fecha, clima, observador, instrumentos utilizados).

Indicar la frecuencia de muestreo necesaria para considerar una observación representativa.

g. Transparencia y trazabilidad

Registrar fuentes, fechas y versiones del informe.

Mantener un anexo con las evidencias (fotos, tablas de conteos, copias de documentos) para permitir verificación posterior.

h. Ética y conflictos de interés

Declarar posibles conflictos de interés (relación con arrendadores, proveedores, etc.).

No aceptar incentivos que comprometan la imparcialidad; en caso de tener información proporcionada por interesados, indíquela claramente.

DETERMINACIÓN DEL LOCAL MÁS CONVENIENTE PARA SU ARRENDAMIENTO

En el caso de la evaluación de un solo local disponible para renta y los resultados de la valoración son en términos generales favorables, se dispondrá de los elementos de juicio suficientes para sustentar la decisión final de arrendarlo.

Cuando existan dos o más locales que hayan superado satisfactoriamente los filtros de evaluación, es decir, que todos los factores locacionales hayan sido calificados como viables, o viables con plan de mejora factible, la decisión final deberá basarse en un análisis comparativo cualitativo que identifique cuál opción ofrece las mejores condiciones integrales de localización para el giro comercial considerado.

Dado que en este caso los locales cumplen con los requisitos mínimos de viabilidad, el objetivo de la comparación será el determinar cuál presenta ventajas relativas más favorables en términos de funcionalidad, posicionamiento, conveniencia operativa y potencial de rentabilidad. El empleo de un cuadro como el siguiente puede ser de utilidad para facilitar el análisis comparativo.

Aspectos a comparar	Local A	Local B	Local C	Conclusión parcial

La comparación se fundamentará en valoraciones cualitativas y justificadas, documentando las observaciones y conclusiones con evidencia verificable. El local seleccionado será aquel que, manteniendo la condición de viable, muestre las ventajas comparativas más sólidas respecto a los demás.