Compraventa de Oficina de Farmacia. ¿Por qué no genera impuestos indirectos?

Compraventa de Oficina de Farmacia. ¿Por qué no genera impuestos indirectos? Actos jurídicos documentados y registro de hipoteca mobiliaria y de prenda sin desplazamiento

El comprador de la Oficina de Farmacia, cuando ha financiado su operación a través de hipoteca mobiliaria, ha practicado la liquidación por Actos Jurídicos Documentados de la escritura pública de compraventa de Oficina de Farmacia. Con independencia de que haya recurrido la liquidación de este tributo.

Dado el elevado importe de los valores de traspasos de farmacias, vale la pena analizar ese 1% o incluso ese 1,2% relativos al impuesto, aplicable en las Comunidades Autónomas, y valorar si realmente estamos obligados al pago, dado que se trata de conceptos, en ocasiones, un tanto ambiguos.

De conformidad con el TÍTULO III del Real Decreto los regula*, la modalidad del tributo consistente en ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, se sujetan a gravamen:

  1. Los documentos notariales.
  2. Los documentos mercantiles.
  3. Los documentos administrativos.

La escritura pública de compraventa (en nuestro caso de oficina de farmacia) se entiende incluida dentro del grupo relativo a documentos notariales, cuyo hecho imponible, describe el artículo 28 del Real Decreto:

Están sujetas las escrituras, actas y testimonios notariales, en los términos que establece el artículo 31, a cuyo tenor las primeras copias de escrituras y actas notariales tributan, cuando tengan por objeto:

1.-cantidad o cosa valuable,

2.-contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Respecto a los dos primeros requisitos se entienden cumplidos: escritura pública y cantidad evaluable –la cuantía que constituye el precio de la venta-.

Respecto al tercero, huelga comentar que las compraventas de Oficinas de Farmacia nunca han accedido a ningún registro público, a excepción real del puro control que ha ejercido la Administración Sanitaria –bien a través de los Colegios Oficiales de Farmacéuticos, bien a través de las Consejerías o Departamentos de Salud o Sanidad-.

La duda surge en el momento en que acompañamos la copia auténtica de la escritura pública de compraventa de Oficina de Farmacia a la escritura pública de hipoteca mobiliaria, cuando accedemos al Registro de Bienes Muebles, dependiente del Registro Mercantil.

Es por ello que este tema requiere un riguroso análisis:

Registro de hipoteca mobiliaria y de prenda sin desplazamiento.

De la EXPOSICIÓN DE MOTIVOS de la Ley de 16 de Diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, podemos extraer las siguientes conclusiones:

Ha sido objeto de meditación el alcance que debería darse al nuevo Registro, en el sentido de si sería procedente establecer un sistema de Registro de Propiedad que, al modo de la propiedad inmueble, recogiera toda la historia jurídica de los bienes, incluso las transmisiones de dominio de los mismos, o un sistema de Registro de gravámenes, limitado a las finalidades de esta Ley.

Aunque, en principio, se ha estimado que el sistema más completo hubiera sido el primero, se ha desistido de él en atención a las dificultades prácticas de su adaptación; toda vez que exigiría un cambio total y absoluto en el sistema de transmisión de propiedades y contratación de esta clase de bienes.

Por esta razón se ha regulado solamente un Registro de gravámenes, si bien se estima procedente hacer constar el criterio favorable al Registro de la Propiedad de los bienes muebles, al menos para algunos de ellos, como los establecimientos mercantiles y los automóviles.

El Registro de gravámenes podrá establecerse con un doble contenido: o limitado a las hipotecas o referido también a otros gravámenes, es decir, como Registro de hipotecas únicamente o como Registro de cargas en general. Se ha estudiado esta cuestión desde el punto de vista de los embargos, que son los supuestos más frecuentes.

Para garantía del acreedor, es necesario arbitrar un medio por el cual pueda conocer la posible existencia de aquellas afecciones judiciales, distinto de la obligada declaración del deudor. Este medio no puede ser otro que la anotación de los embargos.

De este modo, anotado un embargo, si posteriormente se constituye una hipoteca, carecerá ésta de toda efectividad y no será inscribible.

De ahí que el Registro de Bienes Muebles se constituya como Registro de cargas en general, bajo la dependencia del Ministerio de Justicia y de la Dirección General de los Registros y del Notariado. La escritura pública de compraventa de Oficina de Farmacia no es una carga ni un gravamen por sí misma. Por tanto, desde el Gabinete López-Santiago no la consideramos inscribible.

Éste es nuestro criterio que hacemos valer ante las Administraciones, y que nos terminan dando la razón los Tribunales.

Respecto a la relación del Registro de Hipoteca Mobiliaria con el Registro de la Propiedad, por lo que hace referencia a los establecimientos mercantiles o en nuestro caso a la Oficina de Farmacia, ésta se refiere en cuanto a sus apreciaciones a la finca donde ésta se ubica, lógicamente, dado que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Dichas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.

Por lo tanto, nuestro consejo final sería prudencia antes de liquidar este impuesto, no hacerlo automáticamente, sino analizar bien la situación para conocer si puede existir alguna contingencia de que la Administración lo reclame, y cual ha de ser nuestra repuesta.

*Normativa relativa al impuesto.-REAL DECRETO LEGISLATIVO, 1/1993 de 24 de Septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados.

Normativa relativa al Registro de la Propiedad en la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento , de 16 de Diciembre de 1954, en cuanto al Título IV, Registro de Hipoteca Mobiliaria.

Artículo 67.

Además a cargo de los Registradores de la Propiedad, se llevarán los siguientes libros especiales:

  1. Diario de Hipoteca y de Prenda sin desplazamiento de posesión.
    • Inscripciones de Hipoteca Mobiliaria e Inscripciones de Prenda sin desplazamiento de posesión.

Artículo 68.

En los libros expresados en el artículo anterior se inscribirán o, en su caso, anotarán:

  1. Los títulos de constitución de la hipoteca mobiliaria o de la prenda sin desplazamiento, o bien su modificación. En ningún caso será necesaria, en dichos Registros, previa inscripción alguna a favor de la persona que otorgue los títulos mencionados salvo cuando se trate de aeronaves.
  2. Los de cesión por actos inter vivos y los de cancelación de los mencionados créditos hipotecarios y pignoraticios, cuando éstos estuvieren previamente inscritos a favor del disponente.
  3. Los de adjudicación mortis causa a favor de persona determinada en la forma prevista en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria. Pero no será precisa la adjudicación e inscripción a favor de los herederos para inscribir los títulos de cesión o cancelación que todos ellos otorguen sustituyendo a su causante, siempre que el crédito conste inscrito a nombre de éste. Tampoco necesitarán dicha previa adjudicación ni inscripción a su favor los herederos para el ejercicio de toda clase de acciones ante los Tribunales derivadas de crédito perteneciente a su causante.
  4. Los mandamientos judiciales de embargo y los de su cancelación sobre bienes susceptibles de gravamen hipotecario o pignoraticio o sobre los créditos inscritos, así como aquellos a que diere lugar la presentación de la demanda de nulidad del título inscrito.
  5. Las resoluciones judiciales firmes que declaren la nulidad del título, rescisión, revocación, resolución o cancelación de las hipotecas o prendas inscritas.

Artículo 69.

Los títulos expresados en el artículo anterior se inscribirán en el correspondiente Registro de la Propiedad, conforme a las siguientes reglas:

Los de hipoteca de los establecimientos mercantiles y los de maquinaria industrial, en el Registro en cuya demarcación radique el inmueble en que estén instaladas.

Artículo 75.

Cuando se hipoteque un establecimiento mercantil o maquinaria industrial o se pignoren bienes susceptibles, uno y otros, de extenderse a ellos la hipoteca del inmueble donde están instalados, conforme al artículo 111 de la Ley Hipotecaria, se hará constar la constitución de la hipoteca o de la prenda, al margen de la inscripción de dominio del inmueble a favor del que hipoteca o pignora. Igual nota se extenderá al margen de la inscripción de la concesión del tranvía cuando se hipotequen éstos.

Extendida esa nota marginal, la hipoteca mobiliaria o la prenda serán preferentes, en cuanto a dichos bienes, respecto a cualquier hipoteca inmobiliaria o gravamen que se inscriba posteriormente con pacto de extensión a los mismos.

Si en el Registro apareciere inscrito, a favor del que hipoteca o pignora, el derecho de arrendamiento del local donde radique el establecimiento mercantil o las máquinas hipotecadas o los bienes pignorados, se extenderá, igualmente, nota al margen de la inscripción correspondiente, en la que se hará constar la constitución de la hipoteca mobiliaria o de la prenda. Extendida esta nota surtirá los efectos señalados en el párrafo anterior.

Las referidas notas marginales se extenderán o cancelarán por los mismos títulos de constitución o cancelación de la hipoteca o de la prenda.


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